Preguntas frecuentes sobre prefactibilidad y desarrollo
Una base inicial para responder búsquedas reales sobre zonificación, indicadores urbanísticos, valor de lote e incidencia de la tierra.
¿Qué es la prefactibilidad de un lote?
Es el análisis preliminar que permite estimar qué se puede construir, con qué restricciones y con qué potencial económico.
¿Qué es la incidencia de la tierra en un desarrollo inmobiliario?
Es la porción del valor del terreno que se reparte sobre los metros construibles o vendibles del proyecto.
¿Cómo se calcula la incidencia del lote?
En términos simples, se divide el valor del lote por la superficie construible o vendible del proyecto.
¿Qué es el FOT?
El FOT es el factor de ocupación total: define cuántos metros totales construibles admite un lote.
¿Qué es el FOS?
El FOS es el factor de ocupación del suelo: define cuánta superficie puede ocuparse en planta baja.
¿Qué es la zonificación de un terreno?
Es la clasificación normativa que determina usos, indicadores y restricciones aplicables a un lote.
¿Cómo saber qué se puede construir en un lote?
Hay que cruzar zonificación, dimensiones del lote y reglas del código urbanístico local.
¿Qué es la densidad habitacional y cómo afecta un proyecto?
Es el límite de habitantes o unidades que puede soportar un terreno según la normativa.
¿Qué son los retiros de frente, fondo y lateral?
Son franjas del lote que deben quedar libres o con ocupación restringida según la norma.
¿Qué significa altura máxima permitida?
Es el límite vertical del desarrollo, ya sea en metros, en pisos o mediante una relación con el ancho de calle.
¿Qué es el suelo absorbente?
Es la porción de la superficie libre que debe mantenerse permeable para absorción del agua.
¿Qué diferencia hay entre subdivisión y propiedad horizontal?
La subdivisión reparte el suelo en lotes; la propiedad horizontal reparte unidades dentro de un mismo inmueble.
¿Cómo estimar la superficie vendible de un desarrollo?
Se parte de la superficie construible y luego se descuenta el porcentaje no vendible de circulaciones, muros y áreas comunes.
¿Cuándo conviene hacer un edificio multifamiliar?
Conviene cuando el lote permite capturar bien FOT, altura y densidad con una implantación eficiente.
¿Qué indicadores urbanísticos impactan más en el valor del lote?
Los más sensibles suelen ser zonificación, FOT, FOS, densidad, altura, retiros y usos permitidos.
¿Tenés un terreno y querés entender mejor su valor para desarrollo?
Si llegaste investigando FOT, FOS o zonificación, probablemente no querés sólo una definición: querés saber qué podría construirse y cómo impacta eso en el valor del lote.