Qué responde realmente el FOT en San Miguel
El FOT es una puerta de entrada útil porque traduce rápido el potencial total teórico del lote. En San Miguel, zonas como Mi 1 o Mi 2 pueden mostrar números atractivos, pero el dato solo no alcanza para proyectar un negocio.
La lectura útil aparece cuando ese FOT se contrasta con la pisada posible, la altura, la densidad y la eficiencia de implantación. Ahí es donde se separa el metro teórico del metro defendible.
Por qué el FOT no se captura igual en todos los lotes
Dos lotes con el mismo FOT pueden comportarse muy distinto si uno resuelve bien la envolvente y otro pierde demasiada superficie en patios, accesos o restricciones geométricas.
En San Miguel esto se ve mucho cuando se comparan zonas intensas como Mi 1 con zonas residenciales mixtas como RMI, donde la discusión se mueve más hacia la densidad, el frente y la tipología que hacia la altura máxima.
Cómo usar este dato para una negociación
Si el objetivo es vender, tasar o defender precio, conviene mostrar no solo el FOT publicado sino cuánto producto entra de manera razonable sobre ese lote.
Ese cambio de enfoque mejora mucho la conversación con propietarios, corredores, inversores y desarrolladores porque baja la fantasía y sube la defendibilidad del caso.
Ideas clave
- En Mi 1 el FOT alto necesita contrastarse con la capacidad real de implantación.
- En RMI el FOT importa, pero suele mandar más la lógica del producto bajo y el frente mínimo.
- La lectura comercial mejora cuando se separa metro teórico de metro realmente capturable.