Qué variables pesan más en San Miguel
La prefactibilidad en San Miguel suele arrancar por la zona del lote, la superficie, el frente, la profundidad, el FOT, el FOS, la densidad y la altura permitida. Pero lo más importante no es la lista de indicadores, sino cómo interactúan con la tipología que alguien quiere hacer.
En zonas intensas como Mi 1 el foco suele estar en la captura real del potencial y en la diferencia entre lo que el código promete y lo que el lote deja implantar. En zonas como RMI o RME, en cambio, el peso suele correrse hacia densidad, frente, patios, accesos y mínimos de subdivisión.
Por qué PH muchas veces se traba por densidad y cocheras
Uno de los cuellos de botella más comunes en San Miguel aparece en propiedad horizontal. Aunque la zona admita un producto multifamiliar o mancomunado, la densidad máxima puede recortar rápido la cantidad de unidades funcionales defendibles.
A eso se suma el impacto de las cocheras y de la circulación interna. Cuando el lote necesita resolver demasiados módulos de estacionamiento, calle interna o espacios comunes, una parte relevante de la planta baja deja de rendir para unidades y el proyecto pierde eficiencia.
Dónde se define el valor real del lote
En San Miguel, el valor del lote se juega mucho en la distancia entre potencial teórico y potencial capturable. Un lote puede lucir fuerte por FOT y altura, pero si la pisada, la densidad o el estacionamiento no acompañan, el producto real cambia bastante.
Por eso la forma más útil de calcular la prefactibilidad en este partido es traducir la zona a escenarios concretos: edificio, PH, subdivisión o casa, y ver cuál queda realmente defendible antes de hablar de precio o de metros vendibles.
Ideas clave
- En San Miguel no alcanza con repetir FOT y altura: importa cuánto producto entra de verdad.
- En PH, densidad y cocheras suelen ser dos de los mayores frenos del desarrollo.
- La conversación útil separa metro teórico, metro implantable y producto comercial defendible.